A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por 5 votos a 4, que imóveis financiados com alienação fiduciária podem ser penhorados para a cobrança de dívidas condominiais. A decisão foi tomada nesta quarta-feira (12) durante o julgamento de três recursos especiais sobre o tema.
INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS PODEM SER RESPONSABILIZADAS
Na prática, a decisão permite que bancos, que atuam como credores fiduciários nos financiamentos imobiliários, sejam responsabilizados pelo pagamento do condomínio caso o comprador do imóvel não quite as taxas. Isso ocorre porque a dívida condominial tem caráter propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel e não apenas ao seu possuidor.
Com isso, se o comprador não pagar a dívida, a instituição financeira, na condição de proprietária do bem, pode ser obrigada a quitar o valor para evitar a penhora do imóvel. Posteriormente, o banco pode cobrar o débito do devedor original.
DECISÃO ALTERA ENTENDIMENTO ANTERIOR
O julgamento gerou grande impacto no mercado de crédito imobiliário, levando o STJ a realizar uma audiência pública antes da decisão. Anteriormente, a 3ª Turma do tribunal entendia que apenas o direito real de aquisição do imóvel poderia ser penhorado, e não o bem em si. No entanto, a nova decisão, baseada no entendimento da 4ª Turma, modifica essa jurisprudência.
O relator do caso, ministro Raul Araújo, destacou que a alienação fiduciária não pode prejudicar terceiros, como os demais condôminos. Segundo ele, o banco poderia incluir no contrato de financiamento uma cláusula exigindo o pagamento das taxas condominiais, permitindo até a rescisão do contrato em caso de inadimplência.
“O que não tem cabimento é colocar sobre os demais condôminos o ônus de arcar com uma dívida que é de obrigação propter rem”, afirmou Araújo.
VOTOS CONTRÁRIOS APONTAM RISCO DE EXPROPRIAÇÃO INDEVIDA
Os ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins divergiram do entendimento majoritário. Para eles, o imóvel não poderia ser penhorado porque, até a quitação do financiamento, o bem pertence ao banco e não ao comprador.
De acordo com essa posição, a dívida condominial deveria ser cobrada apenas do devedor original, e não da instituição financeira. “O credor fiduciário passaria a responder com o seu patrimônio por uma dívida do devedor, implicando em verdadeira expropriação sem causa legítima”, argumentou Antonio Carlos Ferreira.
Apesar das divergências, a decisão da 2ª Seção deverá ser consolidada em tese vinculante, servindo de orientação para casos semelhantes em todo o país.
