A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma empresa vendedora de imóvel perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997, devido à ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no cartório imobiliário por dois anos. O registro foi feito apenas após o ajuizamento de uma ação de rescisão contratual pelos compradores.
O CASO
Os compradores, alegando falta de condições financeiras, ingressaram com uma ação de rescisão contratual solicitando a devolução dos valores pagos. A empresa vendedora, ao ser notificada da ação, registrou o contrato, que continha cláusula de alienação fiduciária, e tentou aplicar a Lei 9.514/1997 para impedir a rescisão.
O tribunal de origem rejeitou o argumento da empresa, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A decisão baseou-se no entendimento de que o registro foi realizado apenas para afastar normas menos favoráveis aos interesses da vendedora.
DECISÃO DO STJ
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o registro do contrato no cartório é requisito indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para a aplicação da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997. Sem esse registro, a relação jurídica permanece regida pelo direito pessoal, com a aplicação do Código Civil e do CDC.
Nancy Andrighi enfatizou que a ausência de registro, especialmente quando deliberada, viola a boa-fé objetiva e o princípio da supressio, que considera a inércia do credor em exercer um direito dentro de um prazo razoável. Empresas do setor imobiliário muitas vezes evitam o registro para reduzir custos, o que não pode ser usado em prejuízo do comprador.
A Terceira Turma do STJ confirmou que o registro tardio do contrato não pode afastar a aplicação do CDC e invalidar os direitos dos compradores. A decisão reforça que o momento do registro não pode ficar ao absoluto critério do vendedor para garantir procedimentos de execução extrajudicial.
